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不動産・会社登記

不動産登記とは

大切な財産である不動産(土地や建物など)の所有者を、法律的に明らかにするための制度です。
不動産の相続などで所有者が換わる場合、不動産登記簿の名義も書き換える必要があります。

相続登記

土地や建物を相続したので、不動産の相続登記手続きをしたいのですが、
どうすればいいかわからない… という方はこちら

不動産の所有者が亡くなったときは、必ず相続登記の手続きが必要です。

ところが、相続登記の手続きは、実は、専門的な知識が必要で、
結構、労力と時間がかかる大変なものなのです。

例えば…

1相続の手続きを始める前に、
相続対象者すべての戸籍をそろえる必要があります。

ところが、この戸籍をそろえるのが、結構、手間と時間がかかるものなのです。

たとえば、戸籍謄本が必要なのに、抄本を持って来られたり、
間違えて、住民票を持って来られる方もおられます。

そのために、相続の手続きが始められないことがあります。

2遺産をどのように分けるかは、遺族の間の話し合いで決まっていくこと
ですが、その結果は、法律的に有効な文書にする必要があります。

そのためには、専門的な知識が必要です。
その文書は、役所に提出しますので、厳密な正確さも必要です。

もし、それが法律的に有効でない、正確でない文書ですと、様々な問題が生じ、
訂正に非常に時間がかかることがあります。

3役所への申請書類の提出は、一回では終わらないときがあります。

申請書類の作成には、専門的な知識を必要とします。

申請によっては、併せて別の申請が必要な場合もあります。

もし誤って作成すると、訂正に非常に時間がかかったり、別に手数料がかかることがあります。

そして、何よりも、大切な人を失った失意の中で、
このような法律上の手続きや申請を行うことは、つらいものです。

相続登記をしないと…

不動産の相続登記をしないで放っておくと、
以下のような問題が起こることがあります。

【事例1】

Aさんは、兄と2人の妹の4人兄弟です。
母親の介護をしていましたが、癌のために母親を亡くしました。

母親が持っていた小さな畑を、母親の遺志をついで、
兄弟で守っていこうとの暗黙の了解がありました。

遺産分割の協議を行わず、また相続登記もしないでいたところ、
相続人の1人である長男が急死してしまいました。

長男には、3人の子どもがいます。
その中の1人が、その土地にマンションを建てることを主張し、
話し合いがつかなくなってしまいました。

このように遺産分割協議の当事者の数が多くなって、まとまるはずの協議がまとまらなくなり、
仲のよかった家族の間に大きな溝ができてしまいました。

このようなケースでは、相続登記の手続きに必要な書類が多くなります。
家族にもめごとを起こさないために相続登記が必要です。

不動産は、預貯金などと異なり、相続分に応じて分けることができません。
そのため、遺産の中で一番トラブルになりやすいものです。

不動産の名義変更は、できる時に、
できるだけ早めに済まされることをお勧めします。

遺産分割調停

遺産分割の話し合いが円滑に進まない…
家庭裁判所で話し合いたい… という方はこちら

被相続人が亡くなり、その遺産の分割について相続人の間で話合いがつかない場合には、
家庭裁判所の遺産分割の調停を利用することができます。

調停手続では、調停委員が、当事者双方から事情を聴いて、
解決案を提示したり、アドバイスしたりして、合意を目指して話合いを進めます。

話し合いは、1カ月に1回程度、調停期日を設定して行います。

ところが、家庭裁判所の調停手続きは、多大な時間と労力がかかります。

相続がもめたときは…

【事例2】

Bさんは、母親が亡くなった後、父親と同居し、父親の療養看護に努めてきました。
Bさんは長男です。他に兄弟は、次男と長女がいます。

その後、父親は、病気で亡くなりました。

長男のBさんは、長年、父親の療養看護に努めてきたこともあるので、
父親の名義となっている自宅の土地と建物を、当然に相続できるはずだと思っていました。

ところが、次男と長女は、売却してお金を三等分しようといいます。
結局、遺産をどのように分けるかについて、話し合いはまとまりませんでした。

遺産を分けるときに、Bさんの事情は考慮してもらえないのでしょうか?

結局、Bさんは、家庭裁判所に調停を申し立てることにしました。

家庭裁判所での話し合いの結果、父親の預貯金の3分の1ずつを、次男と長女に、
残りの3分の1と自宅の土地と建物を、長男のBさんに分けることで解決することができました。

このように遺産分割をめぐり、家庭裁判所に調停の申し立てをするときは、
青山司法書士事務所にご相談ください。迅速、丁寧にサポートいたします。

なお、遺産分割調停でも話合いがまとまらず、調停が不成立になったときには、
審判手続に進みます。

家事審判官が、遺産に属する物、権利の種類、性質、各相続人の年齢、職業、
心身の状態、生活の状況その他一切の事情を考慮して審判をします。

贈与登記

土地や建物を贈与したいのですが、どのような手続きが必要ですか?
という方はこちら

生前贈与は、相続財産を減らしていく点で、相続税対策になります。
また、将来相続時の紛争を未然に防止することもできます。

不動産を贈与するときは、贈与契約書を作成することと、
所有権移転登記をして証拠を残しておく必要があります。

贈与登記には、以下の手続きが必要です。

1不動産を贈与する前に、贈与税を試算する必要があります。
2誰に、どのように贈与するかは、贈与する人と贈与される人が話し合って
決めるものですが、その結果は、法律的に有効な文書にする必要があります。
3役所への申請書類の提出は、一回では終わらないときがあります。

贈与の手続きをしないと…

不動産の贈与手続きをしないままお亡くなりになると、
以下のような問題が起こることがあります。

【事例3】

AさんとBさん夫婦の間には、長男と長女の2人の子どもがいます。
さらに、Aさんには、前の奥さんとの間に、Xさんという子どもがいます。

Aさんは、自分が元気なうちに、奥さんのBさんに、
自宅の土地と建物をすべて贈与したいと思っていましたが、先延ばしにしてきました。

ある日、突然、Aさんは、心筋梗塞で亡くなってしまいました。

Aさんは、遺言を作っていませんでした。

Aさんの遺産を分ける話し合いは、奥さんのBさん、長男、長女のほかに、
前の奥さんの子どもXさんも加わって行います。

Bさん、長男、長女は、Xさんと面識がなく、気の重い毎日を送っています。

抵当権抹消登記

銀行にローンを完済したので、担保をはずして欲しい。 という方はこちら

銀行から住宅ローンを借りるときに、不動産に抵当権が設定されますが、
その住宅ローンを完済すると、その抵当権の効力がなくなります。
抵当権が消滅したことを不動産登記簿に記載するために、抵当権抹消登記が必要です。

銀行の代表者事項証明書の有効期限は、発行日から3カ月です。
先延ばししているうちに、時間が経過し、後日、抵当権の抹消登記手続きを行うために、
多大の時間と労力がかかるケースがあります。
抵当権抹消登記の手続きは、早めに行う必要があります。

会社登記

会社登記とは、会社の内容を法律的に明らかにするための制度です。

法務局の会社の登記簿に、株式会社、有限会社、合同会社など会社の種類、会社の商号、
本店の所在地、事業内容、資本金、役員などを公示します。

会社の登記簿に記載された内容について変更が生じた場合には、
会社は、変更登記を行う必要があります。

会社設立登記、変更登記をする際には、青山司法書士事務所にご相談ください。

迅速、誠実、丁寧にサポートいたします。

設立登記

会社を設立する という方はこちら

会社は、設立の登記を法務局に申請し、
その登記が完了することにより、初めて成立します。
つまり、会社の組織が出来上がっていても、
設立登記をしなければ、会社が成立したことにはなりません。

会社法(2006年施行)では、以下の点が改正されています。

1最低資本金規制が撤廃されました。

株式会社1000万円、有限会社300万円という最低資本金規制が撤廃されました。
したがって、資本金1円の株式会社の設立も可能になりました。

2新たな会社類型として、合同会社を設立することができるようになりました。

株式会社の設立登記の登録免許税は、最低額 15万円ですが、合同会社の場合は、最低額 6万円です。

3事業規模等に応じて株式会社の組織を柔軟に設計することが
できるようになりました。

株式会社の機関としては、最低限、株主総会と取締役の機関は必要ですが、
他にどのような機関を設置するかについて、自由度が拡大されました。

目的・商号変更登記

商号や事業内容を変更したい という方はこちら

商号とは、会社の名称のことです。
目的とは、会社が行う事業のことです。

商号や目的の変更を検討する際には、商号や目的が適法であるか、
他の会社と同一の商号、同一の本店になっていないかを確認する必要があります。

会社の商号や目的は、定款に記載され、また登記されています。

これを変更するためには、定款を変更するための株主総会の特別決議を行って、
法務局に変更登記を申請する必要があります。

Q1
法律では、商号についてどのような制限がかかっていますか?
A1

会社の商号は、原則として、どのような名称でも自由に選ぶことができます。

アルファベットや、算用数字を使用した商号も認められています。
ただし、株式会社、合名会社、合資会社、または合同会社は、それぞれの種類に従って、
必ず「株式会社」、「合名会社」、「合資会社」、または「合同会社」
の文字をつけなければなりません。

また、顧客から、他の会社であると誤認されるおそれがあるような
似通った商号も避けたほうがよいでしょう。

顧客が会社や商品を誤認、混同した場合、他の会社から商号使用の差止請求や、
損害賠償請求を受けるおそれがあります。

Q2
会社の目的についてどのような制限がありますか?
A2

会社の目的を登記する場合は、漢字やひらがな、カタカナなどの日本文字を
使用することが原則ですが、社会的に認知されている語句については、
アルファベットの使用が認められています。

また、会社の目的として掲げた事業が、許認可が必要な業種なのかどうかは
確認しておくことが大切です。

許認可が必要な業種については、目的変更後、実際に当該事業を開始する前までに、
関係諸官庁の許可や認可、届出などの申請手続きが必要です。

無断で事業を開始すると、罰則を受けたり、営業停止になることがあります。

役員変更登記

役員が変更(就任、再任、辞任)する という方はこちら

株式会社の役員には、取締役、代表取締役、監査役、会計参与、会計監査人などがあります。

役員変更登記は、

役員が再任した場合、
役員が辞任、任期満了などにより退任した場合
婚姻、養子縁組などにより、役員の氏名が変更した場合、
代表取締役の住所が変更した場合などに行います。

会社法では、上記の変更があった日から、
2週間以内に役員変更登記を申請しなければならないと定めています。
もし、2週間以内に変更登記を行わない場合は、裁判所から、
過料(罰金)を課せられる場合があります。

費用について

平成27年1月1日現在

相続登記

基本報酬
(消費税込)
5万4000円から
備考税額加算
筆加算
証明書取得手数料加算
必要経費登録免許税 固定資産税評価額の1000分の4
証明書発行手数料

遺産分割調停申立て

基本報酬
(消費税込)
5万4000円から
備考証明書取得手数料加算、出張加算などがあります。
必要経費
(手数料など)

被相続人1人につき収入印紙 1200円
連絡用の郵便切手 2000円程度

ただし、裁判所により取扱いが異なります。
申立てされる家庭裁判所へご確認ください。

贈与登記

基本報酬
(消費税込)
5万4000円から
備考税額加算
筆加算
証明書取得手数料加算
必要経費登録免許税 固定資産税評価額の1000分の20
証明書発行手数料

抵当権抹消登記

基本報酬
(消費税込)
2万1600円から
備考筆加算
証明書取得手数料加算
必要経費登録免許税 1筆 1000円
証明書発行手数料

設立登記
株式会社設立登記

基本報酬
(消費税込)
97,200円から
備考会社登記事項証明書、印鑑証明書の取得費用
1通当たり、1000円
必要経費
(手数料など)

登録免許税 150,000円
定款の印紙税 40,000円
ただし、定款の電子認証の場合 印紙税 40,000円は不要
公証人の定款認証手数料 55,000円

会社登記事項証明書、印鑑証明書発行手数料
1通当たり、500円

合同会社設立登記

基本報酬
(消費税込)
97,200円から
備考会社登記事項証明書、印鑑証明書の取得費用
1通当たり、1000円
必要経費
(手数料など)

登録免許税 60,000円
定款の印紙税 40,000円
ただし、定款の電子認証の場合 印紙税 40,000円は不要

会社登記事項証明書、印鑑証明書発行手数料
1通当たり、500円

目的・商号変更登記

基本報酬
(消費税込)
23,760円から
備考会社登記事項証明書の取得費用 1通当たり、1000円
議事録作成 A4サイズ 1枚あたり 5,000円
商号調査 1件 20,000円から
目的調査 1件 20,000円から
必要経費
(手数料など)

登録免許税 30,000円
会社登記事項証明書発行手数料 1通当たり、500円

役員変更登記

基本報酬
(消費税込)
23,760円から
備考会社登記事項証明書の取得費用 1通当たり、1000円
議事録作成 A4サイズ 1枚あたり 5,000円
必要経費
(手数料など)

登録免許税 30,000円
会社登記事項証明書発行手数料 1通当たり、500円

必要書類について

相続登記に必要な書類 (基本的なもの)

・遺産分割協議による相続登記 -お客様に調えていただく書類-

1被相続人(亡くなられた方)の出生から死亡までの戸籍謄本 一式
2被相続人の戸籍附票 1通
3相続人全員の戸籍謄本 各1通
4相続人全員の印鑑証明書 各1通
5遺産分割により対象不動産を取得する方の住民票(3カ月以内) 1通
6対象不動産の固定資産評価証明書 1通
7ご本人を確認できるもの
例 運転免許証、パスポートなど

当方が作成した後に、お客様に押印いただく書類

1相続登記申請の委任状

当方が作成した後に、相続人全員に押印いただく書類

1遺産分割協議書

・遺言による相続登記 -お客様に調えていただく書類-

1遺言書
2被相続人(亡くなられた方)が死亡した旨の記載のある戸籍謄本 1通
3被相続人の戸籍附票 1通
4遺言により対象不動産を取得する相続人の戸籍謄本 1通
5遺言により対象不動産を取得する方の住民票(3カ月以内) 1通
6対象不動産の固定資産評価証明書 1通
7ご本人を確認できるもの
例 運転免許証、パスポートなど

当方が作成した後に、お客様に押印いただく書類

1相続登記申請の委任状

遺産分割調停の申立てに必要な書類(基本的なもの)

1申立書 1通
2

被相続人の除籍謄本または改製原戸籍謄本


1)相続人が配偶者・子・親の場合
 被相続人の出生時(被相続人の親の除籍謄本または改製原戸籍謄本など)から
 死亡に至るまでの継続した全戸籍謄本


2)相続人が(配偶者と)兄弟姉妹の場合
 被相続人の父母の出生時(被相続人の父方祖父母および母方祖父母の除籍謄本
 または改製原戸籍謄本)から被相続人の死亡時に至るまでの継続した全戸籍謄本


3)相続人のうちに子または兄弟姉妹の代襲者が含まれる場合
 上記1)と2)のほかに、代襲者と本来の相続人との続柄を示す戸籍謄本が必要です。


4)上記のほかに、さらに戸籍謄本が必要な場合もあります。

3相続人全員の戸籍謄本、住民票
4遺産に関する書類

1)遺産目録

2)不動産登記事項証明書

3)固定資産評価証明書

(※)事案によっては,このほかに資料の提出が必要なことがあります。
例)預貯金通帳のコピー、不動産の売買価格査定書など。

贈与登記に必要な書類(基本的なもの)

お客様に調えていただく書類

1贈与者(所有権を失う方)が対象不動産を取得した際の登記済証または
登記識別情報 1通
2贈与者の印鑑証明書(3カ月以内) 1通
3受贈者(所有権を取得する方)の住民票(3カ月以内) 1通
4対象不動産の固定資産評価証明書 1通
5ご本人を確認できるもの
例 運転免許証、パスポートなど

当方が作成した後に、お客様に押印いただく書類

1贈与登記申請の委任状
2贈与契約書

抵当権抹消登記に必要な書類(基本的なもの)

お客様に調えていただく書類

1抵当権放棄証書など 1通
2抵当権設定契約書(抵当権設定登済証) 1通
3抵当権者が法人の場合、代表者の資格証明書(3カ月以内) 1通
4ご本人を確認できるもの
例 運転免許証、パスポートなど

当方が作成した後に、お客様に押印いただく書類

1抵当権抹消登記申請の委任状

Q&A

相続登記

Q1
遺産の分割とは、どのようなものですか?
A1

不動産、預貯金、株式などのプラスの財産から借入金などのマイナスの財産まで、
「共有」となった被相続人の財産を、各々の共同相続人に分配することです。

相続人は、相続開始と同時に被相続人の財産をすべて引き継ぎます。

相続人が一人ならば
被相続人の財産をすべてそのまま引き継ぎますが、

相続人が二人以上のときは、
各相続分に応じて、被相続人の財産が「共有」となります。

不動産、預貯金、株式などのプラスの財産から借入金などのマイナスの財産まで、
「共有」となった被相続人の財産を各々の共同相続人に分配することを、
「遺産の分割」といいます。

遺産の分割の方法として、次の3つの方法があります。

1指定分割遺言によりあらかじめ決めておくものです。
2協議分割相続人間の話し合いにより決めるものです。
3調停分割
審判分割
話し合いがつかないときなどに、
家庭裁判所で決めるものです。
Q2
遺産分割協議とは、どのようなものですか?
A2

誰が被相続人の遺産を承継するかについて、相続人全員が話し合うことです。

有効な遺言書が存在しないときは、
相続人全員で、誰が被相続人の遺産を承継するかについての
話し合い(遺産分割協議)をし、それによって遺産を分割します。

遺産分割協議の際には、
遺産の内容と相続人の状況を把握したうえで、結論を出すことが大切です。

そして、共同相続人全員の合意に基づいて「遺産分割協議書」を作成します。

Q3
遺言とは、どのようなものですか?
A3

被相続人の財産を、
誰に、どのように分け与えたいかについて、
遺言によって決めておくことができます。

家庭裁判所に持ち込まれる相続争いの多くは、
有効な遺言がないためであるといわれています。

遺言によって被相続人の意思が明確に示されていれば、
相続のトラブルを防ぐために役立つことが多いです。

遺産分割調停

Q1
相続割合が加算される場合とは、どのようなときなのでしょうか?
A1

被相続人の財産形成に功があった方は、その相続分が加算されます。

相続人のうちに、被相続人の事業を手伝ったり、経済的に援助したり、
療養看護の手を差し伸べたりして、
被相続人の財産形成に功のあった方を「特別寄与者」といいます。

特別寄与者の相続分は、
相続財産からその寄与分を差し引いた残りの額に対する
寄与者の相続分を算定し、
それに寄与分を加算したものが相続分になります。

寄与分がいくらになるかは、相続人間で協議して決めます。

話し合いがつかなかったときは、
寄与者の請求によって家庭裁判所が寄与分を定めます。

Q2
相続割合が差し引かれる場合とは、どのようなときなのでしょうか?
A2

生前に先渡しされた一定の財産は、相続分から差し引かれます。

相続人のうちで、被相続人から遺贈を受けたり、
結婚費用、開業資金、マイホーム資金などを受けた方を「特別受益者」といいます。

このような贈与を受けた分が相続分の前渡しとみなされ、
特別受益者の相続分から差し引かれます。

差し引きがゼロのときは、その相続人は相続財産を承継することはできません。

また、他の相続人の遺留分を侵害しているときには、
返さなければならないこともあります。

相続も遺贈も生前贈与も、被相続人から相続人への「財産の移動」ですから、
相続開始にあたって、それらが清算されたと考えることができます。

また、援助を受けた方も受けなかった方も、相続分が同じであれば
不公平であり、そのようなバランス感覚が「特別受益者の相続分」に反映されています。

ご依頼の流れ

お問い合わせ。ご面談。ご依頼受任。業務着手。解決終了。
青山司法書士事務所
所在地
〒666-0033 兵庫県川西市
栄町10番5-401号パルティ川西4階
営業時間
【月~金】9:00~18:00
【休業日】土、日、祝日
アクセス
【阪急電鉄宝塚線】川西能勢口駅すぐ
【JR福知山線】川西池田駅 徒歩7分
マップ
地図

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アクセス方法

バス停「パルティ川西前」の入り口奥に、エレベーターがあります。ご利用ください。

  • 写真1
    【手前】モザイクボックス
    【奥】 パルティ川西
  • 写真2
    入口奥のエレベーターで
    4階までお越しください。
  • 写真3
    エレベーターを降りて
    左側すぐの部屋です。
  • tel:072-757-8698
  • メールでのお問い合わせ
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